Dobrá víra v zápis skutečností ve veřejných seznamech v kontrastu s dopady exekučního řízení
V nedávné době jsem se setkala se záležitostí, která udivila jak mě, tak – troufám si říct – všechny mé kolegy. Proto se domnívám, že je vhodné o tom napsat alespoň malý článek a varovat občany, kteří nabývají vlastnictví v tzv. dobré víře v zápis ve veřejném seznamu, aby byli obezřetní a bezvýhradně nevěřili tomu, co je psáno a o čem jsou ubezpečeni.
Můj klient se rozhodl, že si koupí nemovitost. Ve výpisu z katastru nemovitostí převáděný pozemek nebyl ničím zatížený, jednalo se o tzv. čistý zápis. V kupní smlouvě byl klient ujištěný prodávajícím, že proti němu není vedeno žádné exekuční řízení, nemá pohledávky vůči třetím osobám, a tudíž mu nic nebrání nemovitosti prodat.
Příslušný katastrální úřad provedl vklad práva vlastnictví pro mého klienta a ten tak byl zapsaný jako výlučný vlastník pozemků, které si koupil. Když mu došlo potvrzení od katastrálního úřadu, že vklad byl proveden, byl zde zapsán jako jediný vlastník nemovitostí, které nejsou nijak zatíženy. Vypadalo to, že celý obchod proběhl standardně a vše je v naprostém pořádku.
Překvapení po zápisu do katastru nemovitostí
O to větší bylo jeho překvapení, když se na výpisu objevilo několik nařízených exekucí na nemovitosti, které si koupil a zaplatil. Soudními exekutory mu bylo sděleno, že prodávající velice dobře věděl, že od roku 2008 jsou proti němu vedeny exekuce a tudíž není oprávněn nic prodat a zmenšovat tak svůj majetek a proto nezávisle několik soudních exekutorů vydalo exekuční příkazy k prodeji právě těchto nemovitostí.
K celé situaci došlo tak, že dlužník (prodávající) sice velice dobře věděl, že jsou proti němu vedena exekuční řízení, ale neočekávaně zdědil nějaké pozemky. Velice rychle jednal a prodal je mému klientovi, ještě než exekutoři zjistili, že nabyl nemovitý majetek, který by bylo možno exekucí postihnout. Tak se mu podařilo v mezidobí od nabytí nemovitostí do vyznačení nařízení exekuce pozemky prodat a od mého klienta dostat zaplaceno v hotovosti při podpisu kupní smlouvy.
Podali jsme vylučovací žalobu, to znamená, že se domáháme, aby soud shledal, že tyto konkrétní nemovitosti, které můj klient nabyl v dobré v zápis ve veřejném seznamu – katastru nemovitostí – se vylučují z exekucí, které jsou vedeny proti prodávajícímu a dlužníku.
S ohledem na to, že se nejednalo o až tak vysokou částku, klient tedy kupní cenu vyplatil v hotovosti při podpisu kupní smlouvy a ani ho nenapadlo, že by do budoucna mohl vzniknout nějaký problém. Nicméně vznikl.
My jsme namítali a v žalobě uvádíme tyto argumenty:
Dle ust. § 980 Občanského zákona (OZ) je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. Stanoví-li to právní předpis, zapíše se do veřejného seznamu kromě věcného práva i právo užívání nebo požívání, jakož i omezení rozsahu nebo způsobu užívání nebo požívání věci spoluvlastníky.
Je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.
Dle ust. § 984 OZ není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo.
Dle ust. § 986 OZ kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno. Orgán, který veřejný seznam vede, vymaže poznámku spornosti zápisu, nedoloží-li žadatel ani do dvou měsíců od doručení žádosti, že své právo uplatnil u soudu.
Exekuční příkazy k prodeji těchto konkrétních nemovitostí byly vydány po vkladu práva vlastnictví pro kupujícího, tedy mého klienta, z tohoto důvodu jsem v podané žalobě tvrdila, že klient a kupující mohl skutečně jednat jedině s ohledem na zápis ve veřejném seznamu – podle výpisu z listu vlastnictví ohledně převáděných pozemků.
Exekuční řízení a zápis ve veřejném seznamu
Posléze jsem byla na školení o exekučním řízení. Tato problematika mě zajímá, protože se domnívám, že v současnosti nabývá výrazně na aktuálnosti. Na „můj“ problém jsem se byla přednášejícího zeptat a i ostatní kolegy zajímalo, jak se k sobě má dobrá víra v zápis ve veřejném seznamu a exekuce. Byla jsem ujištěna, že dle názoru přednášejícího z pohledu exekučního řízení, předmětný spor klient prohraje, neboť katastr ještě před provedeným vkladem věděl o vedených exekucích na majetek prodávajícího. Doporučil mi, aby klient od smlouvy odstoupil a po prodávajícím se domáhal náhrady škody. To je však pro nás naprosto nepřijatelné řešení, protože teď už klient velice dobře ví, že by se ničeho nedomohl. Prodávající patrně finanční hotovostí, kterou z prodeje získal, nedisponuje.
Kolegové se ptali, jak je možné tedy předejít tomu, abychom nekoupili nemovitosti (může to být i za pěkný balík peněz a můžeme si na to i půjčit od banky) a posléze nezjistili, že nám ji chce exekutor zabavit a my se nestačíme divit, protože nikomu nic nedlužíme a byli jsme přesvědčení, že kupujeme tzv. čistou nemovitost.
Přednášející nám doporučil zjistit si podle příslušného okresního soudu prodávajícího, zda proti němu nejsou vedeny exekuce. Já se domnívám, že to se nám nemusí podařit, protože pokud nejsme účastníky řízení nebo nemáme spisovou značku, tak soud tuto informaci vůbec nemusí poskytnout.
Jak se podobné situaci vyhnout
Další variantou je prostřednictví Exekutorské komory si zřídit za poplatek přístup do Centrální evidence vedených exekucí. Nicméně i v tomto případě nás upozornil na skutečnost, že zápis se zde může objevit se zpožděním, tedy ani tato informace nám neposkytne 100% jistotu, že si nemovitosti můžeme koupit bez rizika.
Já osobně doporučuji, aby kupující zaplatil kupní cenu tzv. složením do úschovy advokáta nebo notáře, a to zejména v případech, kdy se jedná o koupi dražších nemovitostí. Sice si připlatí úschovu, ale na druhé straně získá opět malinkou jistotu, že pokud se něco nečekaného přihodí, peníze se dostanou k prodávajícímu až poté, co bude proveden vklad do katastru a advokátovi nebo notáři bude předloženo potvrzení katastrálního úřadu o provedeném vkladu.
Vkladové řízení probíhá tak, že po podání vklad katastrální úřad 20 dní nekoná nic a teprve poté, pokud si ověří, že vše je v pořádku, vklad práva vlastnictví pro kupujícího provede. Poté (zpravidla s určitým časovým odstupem) smluvní strany informuje. Teprve poté mohou být peníze z úschovy vyplaceny. Je tedy předpoklad, že pokud je prodávající dlužníkem, v tomto časovém mezidobí mají exekutoři časový prostor, aby do katastru exekuční příkaz prodejem nemovitosti nechali vyznačit. V takovémto případě se samozřejmě peníze z úschovy nevyplácí a kupující má možnost od smlouvy odstoupit. To musí již sjednáno v kupní smlouvě a ve smlouvě o úschově.
V tomto směru bych ještě chtěla upozornit na další výhodu úschovy peněz, která spočívá v tom, že advokát nebo notář zpravidla z úschovy zaplatí i daň z převodu nemovitostí a naše kancelář např. poskytuje i další službu, a to, že za prodávajícího vyplní a podá i přiznání k dani z nabytí nemovitostí. Stále sice platí, že daň platí prodávající, ale kupující je vůči státu stále ručitelem, vyhne se tedy možnosti, že bude příslušným finančním úřadem vyzván, aby daň zaplatil, ev. i včetně penále, protože prodávající tuto povinnost nesplnil.
Nemohu se ubránit dojmu, že skutečný dlužník, je mnohdy tak nějak mimo hru, protože on ví velice dobře, že má dluhy. Oproti tomu ostatní, kteří s ním nějakým způsobem přijdou do kontaktu – o tom bude další článek – toto vůbec neví a nakonec se oni stávají obětí represe exekučního řízení a o to je pak větší jejich šok.